Ley 6/2025 de vivienda vacacional en Canarias: qué cambia para los propietarios.

Las fechas que tienes que conocer

Qué es la Ley 6/2025

La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas sustituye al Decreto 113/2015 y cambia la forma de entender la vivienda vacacional en Canarias: separa con claridad el uso residencial del uso turístico y deja en manos de cada ayuntamiento, a través de su planeamiento, dónde y cuántas viviendas pueden destinarse al alquiler vacacional.

Como regla general, la ley busca que al menos el 90 % de las viviendas de cada municipio se destine a uso residencial, de modo que el uso turístico queda limitado a un máximo del 10 % (con más margen en El Hierro, La Gomera y La Palma).

Si ya tienes una vivienda vacacional

Si tu vivienda ya estaba habilitada (con su declaración responsable) antes de la entrada en vigor de la ley, tienes básicamente dos caminos:

• Consolidar el uso turístico. Pensado para quien es a la vez propietario y titular de la declaración. Hay un plazo de 5 años desde la entrada en vigor para solicitarlo. Si se consolida, la vivienda puede seguir con el uso turístico sin límite de tiempo, pero queda vinculada a ese uso.
• Régimen transitorio. Quien no consolida puede seguir operando durante 5 años en las mismas condiciones. En determinados casos se puede pedir una prórroga de hasta 5 años más (máximo 10 en total) acreditando el perjuicio económico.

La comunicación previa: antes del 31 de julio de 2027

La Ley 7/2026 añadió a la Ley 6/2025 una nueva disposición transitoria décima. Afecta a quien presentó la declaración responsable antes del 13 de diciembre de 2025 pero nunca presentó la comunicación previa de actividad clasificada ante el ayuntamiento.

• Plazo: antes del 31 de julio de 2027.
• Dónde: en el ayuntamiento del municipio donde está la vivienda.
• Qué se necesita, como mínimo: certificado municipal de que la edificación es conforme con el planeamiento (o acreditación de que está fuera de ordenación o de que el uso turístico está consolidado) y una memoria firmada por técnico competente, con planos del estado actual y fotografías.
• Si no se presenta: hay que cesar de inmediato en la actividad turística y la declaración responsable se extingue.

Si ya presentaste la comunicación previa en su día, esta obligación no te afecta. Si no lo sabes, compruébalo cuanto antes en tu ayuntamiento: preparar la memoria técnica lleva tiempo.

Requisitos técnicos

Hasta que se apruebe el reglamento, la ley fija unos requisitos transitorios. Entre los principales:

• Superficie mínima de 35 m² útiles (25 m² si hay equipamientos compensatorios, como piscina o plaza de aparcamiento).
• Dos baños si la capacidad supera 4 personas y tres si supera 8.
• Calificación energética mínima F en edificios anteriores a 2007 y D en los posteriores.
• Agua caliente sanitaria con al menos un 70 % de origen renovable (90 % en edificios posteriores a 2007).
• Electrodomésticos de frío con eficiencia mínima A.

Cómo y cuándo se aplica cada requisito depende de la situación de cada vivienda: revísalo con un técnico.

Viviendas nuevas

• Solo se pueden habilitar donde el planeamiento municipal lo permita.
• El edificio debe tener una antigüedad mínima de 10 años (5 en las islas verdes y en municipios en reto demográfico).
• Las viviendas de protección oficial no pueden tener uso turístico.
• No se autorizan nuevas habilitaciones en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
• La declaración responsable tiene una vigencia de 5 años; al vencer hay que presentar una nueva y acreditar que se siguen cumpliendo los requisitos.

Registro, anuncios y sanciones

• La declaración responsable se presenta ante el Cabildo Insular.
• El número de inscripción en el Registro General Turístico de Canarias es obligatorio para anunciar la vivienda y tiene que aparecer en todos los anuncios. Las plataformas pueden retirar los anuncios que no lo tengan.
• El registro de viajeros se comunica a través de SES.Hospedajes.
• Seguir con el uso turístico cuando el título se ha extinguido es infracción grave: multas de 15.000 a 150.000 euros.

Qué hacer ahora: lista rápida

1. Localiza tu declaración responsable y tu número de registro turístico.
2. Comprueba en tu ayuntamiento si presentaste la comunicación previa de actividad clasificada. Si no, prepárala antes del 31/07/2027.
3. Decide, con calma pero sin dejarlo para el final, si te interesa consolidar el uso turístico o seguir con el régimen transitorio.
4. Revisa los requisitos técnicos con un técnico (superficie, baños, energía, agua caliente).
5. Asegúrate de que el número de registro aparece en todos tus anuncios.

Información general actualizada el 4/11/2026; no es asesoramiento jurídico. Para tu caso concreto consulta el texto oficial o a un abogado. Fuentes: BOC n.º 246, de 12/12/2025 (Ley 6/2025) · BOC n.º 163, de 14/08/2026 (Ley 7/2026).